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成都二手房交易流程和费用有哪些?【三分钟搞懂如何交易】

发布时间:2021-01-02 人浏览 作者:成都资格代办

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  二手房是已完成备案登记的房产再次进行交易房屋,如今限购政策愈加严格,二手房交易市场也逐渐火热起来,很多人因为不想摇号排队,会选择直接购买二手房,但是二手房的交易买卖过程也是很复杂的,那么,成都二手房交易有哪些流程?成都智源通信小编整理了以下内容,希望对大家有所帮助!

成都二手房交易流程和费用有哪些?【三分钟搞懂如何交易】(图1)

  一、二手房的交易流程

  1、洽谈房价、付定金

  在选择二手房时,首先得对楼市、所购房屋区域板块进行熟悉。在看中房屋后,将购房意向金交于地产经纪人,并签订购房意向书。

  约上家谈判,确认信息有:房屋地址、产证、产权人身份,价格以及付款周期和交易周期等条件。(包含签合同时间的约定、审税过户时间、户口的约定,家电家具的约定,交房时间以及尾款的约定等),交易中心核实完房屋的产权调查。

  然后再由地产经纪人出面与业主洽谈价格,业主同意后意向金转化为定金,不同意的话意向金退还购房者,当然也可以在三方都在场的情况下进行洽谈。

  ⚠重点:一定要查看产权查册信息,了解抵押情况、租赁情况、是否被查封等相关内容。

  2、签订房屋买卖合同

  房屋买卖合同是购房中最为关键的一部分,合同之中包含很多内容,如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。

  签合同当天需要付首付款(首付款要准备好),要确定产权人是否到齐,买家是几个人上产证,是否到场并签字确认。按照之前居间协议约定的进行房屋买卖合同进一步完善。

  合同签好后,若需办贷款,这时需要同时进行,以利于后续交易的进行,同时审税也可以着手做起来,最好在签好合同的当天,就可以去交易中心办理。

  ⚠重点:明确过户期限、房屋户口安置情况、交房期限。

  03、房屋付款方式

  房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款(商业、公积金、组合贷款)两种。一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上;按揭贷款得先交首期到指定监管账户,然后申请贷款方式,最后签贷款合同。

  ⚠重点:注意各笔款项的支付时间节点,如果是等待自己出售房屋的款项到手后支付给业主,需要特别精确地算好时间节点。另外:不能承诺银行何时放款,因为这个是银行第三方行为,客户的承诺无法制约银行。

  选择银行办理按揭,可以综合考虑,选择家利率优惠多及离家近的银行,这样到时候买方要赎楼或办理相关业务,也相对来说会比较近些。

  赎楼指的就是卖方还清银行贷款、拿回房产证,注销抵押登记。对于赎楼的期限,尽量不要限定赎出房产证的期眼,怕因为担保公司、银行等原因导致赎楼时间相对较长,如果限定了较短的赎出房产证的期限,可能最终违约。

  04、申请过户、办过户手续及交税

  买卖双方都在场的情况下,在相关中介人员的陪同下去房屋所属的交易中心办理过户手续。

  核心环节:核价--住房查询--房产税认定--缴税--过户。

  ⚠重点:注意要带齐材料,特别是上家的原始档案,(若需)建议提前调取,如果是动迁房、有继承或赠与的房子,建议提前判断税费情况。

  05、领取房屋产权证

  ⚠重点:️ 若是买家贷款,部分银行会银行领取,公积金也是公积金中心领取。

  06、银行放款给卖方

  ⚠重点:银行放款给卖方,要求卖方账户信息必须正确,核对清楚。建议业主提供的银行卡,和客户办理贷款的银行,为同一家。

  07、房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割

  ⚠重点:水、电、煤等费用可以联系相关的公共咨询电话了解当日之前的使用金额,以及,是否有拖欠物业费的情况存在。

  二、二手房的交易费用

  二手普通住宅5年之内个人所得税计算方法:

  1、(售房收入-购房总额-本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%)×20%;

  2、税费缴纳人在地税系统中未能查询到原值,不能正确计算应该缴纳税额的,应该采取核定征收,购买二手房个人所得税税率暂定为计税价格的1%;

  3、二手普通住宅营业税计算方法:不足2年的房屋总价的5.6%营业税,超过2年(含2年)免征营业税;

  4、二手非普通住宅营业税计算方法:不足2年的房屋总价的5.6%营业税,超过2年(含2年)的房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%营业税;

  5、二手别墅营业税计算方法:不足2年的房屋总价的5.6%营业税,超过2年(含5年)的房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%营业税;

  6、购买时间是否满2年首先看房屋产权证,其次看契税,再次看票据。这三种证件按照时间早的计算,一般地说票据早于房屋契税,契税 早于产权证。

  三、二手房交易税费有哪些优惠?

  1、买房人应缴纳税费优惠

  (1)买房人应缴纳契税优惠:首次购房评估额90平方米内1%、90平方米-144平方米内1.5%,超过144平方米或非首次3%的契税,买方缴纳;

  (2)买房人应缴纳印花税优惠:房款的0.05%;

  (3)买房人应缴纳交易费优惠:3元/平方米;

  (4)买房人应缴纳测绘费优惠:1.36元/平方米;

  (5)买房人应缴纳权属登记费及取证费优惠:所缴纳的权属登记费及取证费一般情况要缴纳200元内。

  2、卖房人应缴纳税费优惠

  (1)卖房人应缴纳印花税优惠:房款的0.05%;

  (2)卖房人应缴纳交易费优惠:3元/平方米;

  (3)卖房人应缴纳营业税优惠:全额的5.56%(房产证未满2年的、普通房满2年减免);

  (4)卖房人应缴纳个人所得税优惠:房款的1%(普通房满五年)。


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