成都购房必须摇号吗?成都不摇号要如何买房?

发布时间:2020-11-14 人浏览 作者:成都资格代办

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  自从成都买房需要限购以来,相信摇过号的人,都体会过成都摇号的难度,既然摇号买房这么难,那么在成都有没有其他渠道可以买房呢?成都智源通信小编,梳理了目前购房市场上的一些特殊渠道,希望能对大家有所帮助。

  司法拍卖房:不限购,潜在风险大

  2017年3月24日,房管局在“2017年商品住房限购政策知识回答(一)”明确答复:通过直系亲属赠与、继承等非买卖途径获取的住房以及司法机构、法院拍卖的住房不受此次限购政策限制。这也让司法拍卖房源一下子进入了公众视野,不限购的法拍房成为不少购房者的捷径。

  法拍房不限购,该怎么购买呢?目前来说有两种渠道,一是通过正儿八经的司法拍卖,所有意向买家举牌叫价,价高者竞得房源。但是这种渠道很容易拍出高溢价率。

  二是通过串串购买,喜欢泡微信购房群 、QQ购房群的朋友应该或多或少看到过他们发的信息。这些串串说他们可以让你直接购买法拍房,不走拍卖的流程,你只需要支付一定的手续费(渠道费)。

  法拍房除了要支付手续费(渠道费)外,由于是二手房交易,还得支付3个点的个税、3个点的契税(家庭2套房以内契税减免1-2个点)、土地增值税、印花税、交易手续费等,而且还有很多隐藏的风险,是需要购买者注意的。

成都购房必须摇号吗?成都不摇号要如何买房?(图1)

  抵押房:恐支付高额渠道费

  抵押房有工程抵押、置业顾问佣金抵押、银行抵押等。

  开发商将房产抵押给银行多数是为了获得融资,抵押房的产权在银行,原则上必须解除抵押后才能销售;如果开发商收了购房者的钱又没有去解除抵押,这会导致购房者无法办理产权证,影响很大。

  工程抵押是指开发商修建楼盘要向工程施工方支付工程款,由于种种原因,开发商拿房产来抵押给施工方,由施工方处置这部分房产,施工方一般拿来卖给员工或者社会人士;

  置业顾问佣金抵押房,多数是由置业顾问自己持有,等到一定时候再转手。

  抵押房如果在第一时间进行了网签、备案,甚至办理了产权证,在转手时就属于二手房交易了,要满足相应的限购条件、交易支付税费;如果没有进行网签、备案,房子就是新房,直接在开发商那里更名,新房交易环节的税费就少很多。

  抵押房是跟普通商品房一起拿的预售证,价格是既定的。在行情走低时,持有人可能低于市场价销售房产;在行情走高时,持有人可能高价出售房产,即产生渠道费,而且这部分费用没有发票,不计入合同。

  捂盘的房源:不摇号,要限购,要加价

  这个就比较隐晦了,2017年在公证摇号选房政策出台之前,整个成都房地产的行情已经是供不应求了,几百套房子几千人买,以示公平,开发商就采用摇号选房、手机在线选房等方式开盘,动不动就几秒钟售罄,闹得人心惶惶。摇号选房、手机在线选房也为开发商捂盘提供了一些便利,因为购房者无法查看整个后台操作流程,。

  捂下来的房源是不需要摇号的,但是也要求购房资格

  这种捂下来的房源多数是通过置业顾问、中介结构、行销人员私下销售的,这些人在朋友圈、社群里面推一下,价格肯定是高于房管局挂牌公示价格的,因为他们加了几万到十几万的渠道费、中介费。

  限购区类住宅:劣势多,转卖难度大

  成都市规划局在2017年4月份的文件中明确规定:商业、办公类建设项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用,严禁擅自改变为居住用途。这个新政影响的是以后新开发建设的项目,对此前已经开发报建的公寓商办类居住产品不受影响。而且在商业地产严重过剩的成都,前几年有很多商业、办公用途的土地开发成了公寓产品。

  在住宅限购后,不限购的商办类住宅产品(简称类住宅)一度走俏。公寓的问题,除了水电气是民用的2倍外,还存在不享受学区、转让困难、转让税费高、产权只有40年等不利因素,所以买之前务必慎重决策。

  买不限购区:夜未央,流星落,情已殇

  众所周知,目前成都只有“11+2”个区域实行新房和二手房限购,而成都有“21+2”个区域,不限购的地区有彭州市、都江堰市、崇州市、大邑县、邛崃市、蒲江县、新津县、简阳市、金堂县和青白江区,详见下图:

成都购房必须摇号吗?成都不摇号要如何买房?(图2)

  值得说明的是,在上图中黄色区域为限购区,社保/户籍可以交叉买房;深红色区域为最严限购区,社保/户籍只能在当地购买一套;灰色区域为成都不限购的地区;浅红色区域为眉山市仁寿县和彭山县,不属于成都范围,也不限购,这也是当地开发商、中介机构最的宣传噱头;借着天府新区的东风,彭山县和仁寿县发展也不错。

  这些区域虽然不限购,而且在积分落户时还可以额外加分,但是这些区域除了在当地生活工作的人,我们不建议在这些区域购买,因为配套,尤其是交通配套成很大问题。


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